Mercado hipotecario, éxito inmobiliario y fracaso en el ámbito social

CIUDAD DE MÉXICO, 21 de julio de 2023.- El modelo de construcción masiva de vivienda que se desarrolla en México a partir del año 2000 es un éxito en términos económicos para empresas inmobiliarias y fondos públicos, pero un fracaso en el ámbito social, porque las condiciones de la población que ha adquirido un crédito hipotecario se han mermado.

De acuerdo con la UNAM, Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de esa casa de estudios, se requiere otra forma de entenderla. Para ello es prioritario dejar de considerarla como mercancía y darle importancia por su valor de uso y no de cambio.

El integrante del Departamento de Geografía Social de la entidad universitaria estableció en entrevista que el mercado hipotecario en nuestro país es altamente lucrativo, y ha representado numerosos problemas para la población.

Los costos de los créditos hipotecarios son elevados, por ejemplo las tasas de interés en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) llegan a ser altas, de 9 o 10 por ciento, casi igual que en los bancos.

Mientras que los créditos hipotecarios emitidos por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) están indexados a la Unidad de Medida y Actualización (UMA), lo que provoca que año con año se incremente el monto total de la deuda.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (2020), de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, 57.1 por ciento son propias pagadas; 16.4 rentadas; 14.2 prestadas por familiares, amistades o por el trabajo; 10.7 propias, pero siguen abonándose; y 1.7 por ciento está en otra situación.

En general, 65.4 por ciento de las particulares habitadas propias utilizan recursos suyos para su adquisición y 18.0 por ciento emplea crédito de Infonavit. Cuando se analizan solamente las adquiridas nuevas o usadas (8.5 millones), se observa que 48.6 por ciento se financian con ese crédito, 38 por ciento con sus propios recursos y 14.8 utilizan de instituciones financieras privadas.

El científico, a cargo de la publicación denominada “Financiarización subordinada de la vivienda: el mercado hipotecario de la vivienda social en México”, refirió: para comprar un sitio para vivir una familia requiere de un crédito hipotecario, que solicita en un banco o en un fondo público, es decir, Infonavit y FOVISSSTE.

Estos últimos fueron creados para que la población trabajadora, con ingresos equivalentes a dos o tres salarios mínimos, tuviera acceso a una vivienda. Sin embargo, en los años 90, del siglo pasado, el Banco Mundial recomendó la reducción de la cartera vencida de esas instancias y aplicar una tasa de interés que les generara ingresos.

La manera de garantizar que las deudas de los acreditados se pagaran mes con mes, fue otorgar créditos a la población que gana más de tres veces el salario mínimo.

De esa manera, el mercado hipotecario ha sido totalmente lucrativo para los fondos públicos, pero ha empeorado las condiciones de las familias e incidido en su calidad de vida, porque varias viven en las periferias, en zonas mal ubicadas, lejanas, donde no hay escuelas, centros de salud, equipamiento, abastecimiento de agua, buen drenaje o transporte, lo cual propicia gran cantidad de inmuebles abandonados. En México hay 6.1 millones de propiedades deshabitadas, según el Censo de Población y Vivienda 2020.

Como parte de su investigación, el universitario encontró acuerdos de facto entre las empresas inmobiliarias para “repartirse” los municipios. Por ejemplo, Casas Geo fue la constructora de cerca de 70 por ciento de las que se edificaron de 2000 a 2019 en Zumpango; Sadasi predomina en Tecamac; y Casas Beta, relacionada con Homex, en Huehuetoca, por ejemplo.

Algunas compañías han crecido y cotizan en la Bolsa de Valores, lo cual les permite capitalizarse y continuar sus negocios; mientras que otras han enfrentado problemas financieros, como Casas Geo, que se declaró en quiebra en 2019.

En la investigación en curso, titulada “Financiarización de la vivienda. Consecuencias del proceso de financiarización en la vida cotidiana”, Salinas Arreortua identificó que en entrevistas realizadas la gente que adquirió un crédito hipotecario expresa que está arrepentida.

“Comentan que no sabían, en términos financieros, lo que les iba a costar la vivienda, lo que iba a representar pagar durante años y que eso no se viera reflejado en nada en el crédito, porque lo que pagaban era a interés, no a capital”.

El experto detalló: en América Latina, incluido México, hay una idealización de la vivienda propia; se realiza todo el esfuerzo para adquirirla, aunque sea en la periferia, porque en el imaginario colectivo eso es sinónimo de estabilidad y éxito laboral.

“Aunque los trabajadores admiten que les quedan ‘un poco lejos’, las casas se ven bonitas, nuevas, y eso ‘oculta todos los inconvenientes’”, incluso el que la construcción será de ellos hasta que terminen de pagar, argumentó Salinas Arreortua.

Adquirir un crédito hipotecario no se critica, tampoco se ve mal, al contrario; pero en la cotidianidad representa diversas problemáticas, al grado de que la gente deja de pagar, se va a vivir con familiares, amigos o alquila en zonas menos alejadas y con todos los servicios. Las viviendas quedan en el abandono, como ocurre, sobre todo, en la frontera norte y el centro de nuestro país.

Las familias también expresan que cuando adquieren un crédito, incluso deben modificar sus actividades en la vida cotidiana; por ejemplo, invierten cuatro horas o más al día para trasladarse de su casa o departamento al trabajo, o dejan de acudir al cine cada 15 días, porque no les alcanza el dinero.

La vivienda se ha constituido en mercancía y “si tengo más, puedo lucrar con ella”. En ese sentido, un sector reducido de la población, conformado por las clases media alta y alta, la compran para reproducir capital: adquieren dos, tres, cuatro departamentos o casas, y las alquilan.

En México se ha olvidado por completo el concepto de vivienda de interés social. Si en lugar de su valor de cambio importara su valor de uso, no habría gran cantidad de viviendas abandonadas o que no se han vendido, ni el número de población que no tiene dónde vivir. “El artículo 4 de la Constitución establece que todo mexicano tiene derecho a una vivienda digna y decorosa, pero se incumple”, aseveró.

Todavía en algunos países en Europa, expuso Luis Alberto Salinas, los gobiernos suelen ser propietarios de viviendas que alquilan a bajo costo a quienes realmente lo necesitan, sin lucro. En contraste, en América Latina nos cuesta trabajo pensar en otras formas de acceso, como la colectiva.

El universitario recomendó a las personas que tienen contratado un crédito hipotecario acercarse a los fondos públicos para conocer la posibilidad de modificar su deuda y cambiarla de salarios mínimos (Infonavit) o UMA (FOVISSSTE) a pesos.  Y a quien lo va a adquirir, informarse bien acerca del compromiso que representa una deuda hipotecaria.

Mencionó que la investigación continuará para conocer los efectos de la pandemia en este rubro y cómo la pérdida de empleo provocó la reestructuración de deudas; además, se buscará contribuir en la municipalización de conjuntos habitacionales, es decir, que sean reconocidos y gestionados por los gobiernos locales en municipios de la periferia norte de la Zona Metropolitana del Valle de México.